住所・氏名の変更登記が義務に：不動産オーナーの確認ポイント

2026年4月から何が変わった？
すでに変更済みの人はどうなる？
手間を減らす「スマート変更登記」
放置すると困ること
自分でやる？司法書士に頼む？
今日からできる3ステップ
まとめ

引っ越しをしたとき、役所には転入届を出し、免許証やクレジットカードの住所も直したのに、「持っている不動産の登記簿の住所」だけは昔のまま、という方は意外と多いものです。これまで住所や氏名が変わっても登記を直すかどうかは任意でしたが、2026年4月1日から事情が変わりました。この記事では、アパートや駐車場、実家などの不動産を持つ経営者・オーナーが確認しておきたいポイントを、順番に整理します。

2026年4月から何が変わった？

不動産の持ち主として登記簿に載っている人（所有権の登記名義人）は、住所や氏名・名称が変わった日から2年以内に、変更の登記を申請する義務を負うことになりました。施行日は2026年4月1日です。

法務局の案内では、正当な理由なく申請を怠ると5万円以下の過料の対象になるとされています。過料は刑罰ではなく行政上の制裁ですが、「知らなかった」だけでは通りにくい点には注意が必要です。

対象は個人だけではありません。会社名義で不動産を持っている場合は、本店の移転や商号の変更をしたときも、同じ考え方で登記を直す必要があります。

氏名の変更も同じです。結婚や離婚で姓が変わった場合、運転免許証やマイナンバーカードは直しても、不動産の登記簿は旧姓のまま、というケースがよくあります。「住所だけの話」と思い込まず、氏名・名称もセットで確認してください。法人であれば、商号や本店所在地が変わった時点で、会社名義の不動産の登記簿も古い情報になっていないかが確認ポイントです。

すでに変更済みの人はどうなる？

「施行前に引っ越したから関係ない」とは言えません。法務局の案内によれば、施行前に住所などが変わっていて、まだ登記を直していない場合も対象になります。この場合の期限は2028年3月31日までです。

つまり、10年前に引っ越して住所が古いままの物件があっても、期限までに直せば義務違反にはなりません。逆に言えば、「そのうちやろう」と放置していると、期限が一気にやってきます。

ここで大事なのは、「2年」の数え始めが住所や氏名が実際に変わった日だという点です。登記の手続きを思い立った日ではありません。引っ越しのたびに「不動産を持っているか」を思い出す習慣をつけておくと、期限切れを防げます。

まずは手元の登記事項証明書（登記簿の写し）や固定資産税の通知書を見て、記載されている住所・氏名が今の状態と合っているかを物件ごとに確認しましょう。

手間を減らす「スマート変更登記」

物件が複数あると、そのたびに申請するのは大変です。そこで用意されているのが、法務局が職権で住所等の変更登記をしてくれるスマート変更登記という仕組みです。

使うには事前の申出が必要です。

個人の場合：「検索用情報の申出」
法人の場合：「会社法人等番号の申出」

どちらも手数料は無料で、オンラインでも書面でも手続きできます。法務局の案内では、この手続きをしておけば、その後は住所変更のたびに自分で登記を申請しなくても義務違反には問われないとされています。

どちらを選ぶかは、物件の数と引っ越しの頻度で考えるのが現実的です。物件が1つで、今後も住所が変わる予定がなければ、通常の申請で足りる場合もあります。一方、賃貸用の物件を複数持っていたり、法人の本店を移す可能性があったりする場合は、申出をしておくほうが管理の手間は軽くなります。

なお、法務局が変更登記をしてくれるのは、本人の意思を確認するなどの手順を踏んだうえでのことです。すべてが自動で終わるわけではないので、申出をしたあとも通知には目を通しておくと安心です。

放置すると困ること

過料のほかにも、住所が古いまま放置すると、実務上のトラブルが起こりがちです。

売却や融資のときに手間が増える：登記簿の住所と現在の住所が違うと、同一人物だと証明するための書類が追加で必要になります。
物件が増えるほど直し忘れが出る：複数の物件を持っていると、どれを直したか分からなくなります。
相続のときに家族が困る：持ち主の住所のつながりが追えず、手続きが長引くことがあります。

特に売却の場面では、買主や金融機関、売却の手続きを担当する司法書士との日程が決まっているのに、直前になって「登記簿の住所が違う」と分かり、手続きが止まってしまうことがあります。事前に整えておけば避けられる遅れです。

賃貸物件のオーナーであれば、入居者や管理会社との契約書の住所・連絡先も同時に見直しておくと、通知が届かないトラブルを防げます。賃貸まわりの契約で揉めやすい点は、別の記事でも整理しています。

合わせて読みたい：普通借家契約と定期借家契約を比べる：店舗・オフィスの賃貸

自分でやる？司法書士に頼む？

変更登記そのものは、比較的書類が少なく、自分で申請できる手続きです。法務局の窓口やオンラインで案内も受けられるため、物件が少なければ自分で進めるのも一案です。ただ、次のような場合は司法書士に相談すると早く済みます。

引っ越しを何度もしていて、住所の移り変わりをたどる書類が足りない
所有している物件が多く、まとめて整理したい
会社名義の物件があり、本店移転や商号変更の登記と合わせて進めたい

司法書士に頼む場合の報酬は事務所ごとに異なるため、依頼前に見積もりを取って比べるのが基本です。ここでは金額には触れませんが、「何を、いつまでに、いくつの物件について頼むのか」を整理して伝えるほど、見積もりもスムーズになります。

今日からできる3ステップ

最後に、今日からできる流れをまとめます。

所有している不動産を洗い出す（固定資産税の通知書が手がかりになります）
登記簿の住所・氏名が今の状態と合っているか確認する
ずれがあれば、スマート変更登記の申出か、通常の変更登記のどちらで進めるかを決める

期限は変更の日から2年（施行前の変更は2028年3月31日まで）です。まだ先に思えても、物件が多いほど準備には時間がかかります。

まとめ

2026年4月から、不動産の持ち主は住所・氏名が変わったら2年以内に変更登記をする義務を負います。施行前の変更分は2028年3月31日までに直せば間に合います。スマート変更登記の申出を済ませておけば、今後の手間を大きく減らせるので、物件をお持ちの方は早めに検討してみてください。個別の事情によって結論は変わるため、具体的な判断は該当分野の専門家（司法書士）に確認してください。