空き家になる前に：相続の前にしておく備え

目次

1. 空き家を放置すると何が起きる？
2. 優先順位①：まず、名義と相続のルールを知る
3. 優先順位②：親が元気なうちに「家の将来」を話す
4. 優先順位③：意思の見える形で残す
5. 優先順位④：活用・売却・手放しの選択肢
6. 見落としがちな「家の中身」の整理
7. 空き家になってしまった場合の最低限の管理
8. 「いつから動く？」の目安
9. 司法書士に頼める場面
10. まとめ

「実家は今のところ誰も住んでいないけれど、そのうち何とかなるだろう」。そう思っているうちに、家の管理は重くなり、相続の手続きも複雑になります。空き家の問題は、住まなくなったあとではなく、住んでいるうちに備えることで、ずっと軽くなります。この記事では、相続の前にしておきたい備えを、優先順位の順に整理します。

空き家を放置すると何が起きる？

空き家を放置すると、次のような負担が積み重なります。

• 家の傷みが進む：雨漏りやシロアリ、草木の繁茂などで、修繕費が膨らむ
• 近隣とのトラブル：倒壊や害虫、景観の悪化で、苦情や行政指導の対象になる
• 税金の負担：固定資産税は、空き家でも原則としてかかり続ける

さらに、2023年12月13日に施行された改正空家法では、「管理不全空家」という区分が設けられました。適切に管理されていない空き家は、市区町村から指導や勧告を受け、勧告を受けると、住宅用地の特例による固定資産税の軽減が外れる可能性があります。つまり、放置は、家の価値だけでなく、税金の面でも不利になりやすいのです。

優先順位①：まず、名義と相続のルールを知る

最初に確認したいのは、「家の名義は誰か」「相続人は誰か」という基本です。

• 登記事項証明書を取得する：現在の所有者や、抵当権の有無を確認する
• 戸籍で相続人を確認する：誰が相続人になるかを把握しておく
• 相続登記の期限を知る：相続で不動産を取得したと知った日から3年以内に申請する義務がある

相続登記は、2024年4月1日から義務化されています。期限内に申請しないと、正当な理由がない限り、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法76条の2、164条）。相続開始が義務化より前の場合の申請期限は、2027年3月31日までとされています。家の名義が、亡くなった親のままになっている場合は、早めに整理を始めましょう。

なお、相続人が決まらない段階でも、相続人申告登記という手続きで、相続人であることを登記しておく方法があります。義務の履行として認められる仕組みです。

優先順位②：親が元気なうちに「家の将来」を話す

家の将来は、親が元気なうちに話しておくことが大切です。話すポイントは、次のようなものです。

• 誰がその家に住みたいか、住みたくないか
• 売るのか、貸すのか、残しておきたいのか
• 家の維持費は、誰がどう負担するのか
• 思い出の品や仏壇など、どう扱ってほしいか

「売ってしまいたい」と思う子と、「実家を残したい」と思う子がいるのは、よくあることです。方向性が違っても、早めに知っておくことで、選択肢を残せます。結論を急がず、まずは「それぞれの希望」を共有するところから始めましょう。

優先順位③：意思の見える形で残す

話した内容は、見える形で残しておくことが大切です。口約束だけでは、相続のときに「そんな話は聞いていない」となりがちです。

• 遺言書：誰に家を渡すかを、書面で明確にしておく
• 家族信託：信頼できる家族に、家の管理や処分を託す仕組み
• 任意後見契約：判断能力が低下したときに備え、財産管理を任せる契約

遺言書は、公正証書遺言にしておくと、原本が公証役場で保管され、紛失や改ざんの心配が少なくなります。どの方法が合うかは、家族構成や家の状況によって異なります。

合わせて読みたい：税理士・弁護士・社労士・司法書士・行政書士・弁理士を比べる：6つの士業に頼める仕事の違い

優先順位④：活用・売却・手放しの選択肢

家の将来には、大きく3つの方向があります。

• 活用する：賃貸に出す、シェアハウスや店舗として使う、など
• 売却する：相続人が複数いる場合は、現金化して分ける方法もある
• 手放す：寄附や、自治体への相談など、引き取り手を探す方法

活用する場合は、リフォーム費用や、賃貸の管理体制を考える必要があります。売却する場合は、境界の確認や、建物の状態の調査が、スムーズな取引につながります。どの方向を選ぶにしても、家の状態を把握しておくことが出発点です。

見落としがちな「家の中身」の整理

家の建物だけでなく、「中身」の整理も、意外と手間がかかります。

• 貴重品や重要書類：通帳、印鑑、保険証券、登記識別情報（権利証）などの保管場所
• 思い出の品：写真やアルバム、手紙など、誰が引き継ぐか
• 家具や家電：処分するか、誰かが使うか

とくに、通帳や印鑑などの保管場所が分からないと、相続の手続きそのものが止まってしまいます。親が元気なうちに、「どこに何があるか」の一覧を作っておくと、家族の負担が大きく減ります。

空き家になってしまった場合の最低限の管理

すでに空き家になっている場合でも、最低限の管理は続けましょう。

• 定期的な換気と通水：カビや配管の劣化を防ぐ
• 庭木や草の手入れ：近隣への迷惑を防ぐ
• 郵便物の確認：固定資産税の通知など、見落としを防ぐ
• 火災保険の継続：空き家の火災リスクに備える

遠方に住んでいて通えない場合は、空き家管理サービスへの依頼も選択肢です。管理の記録を残しておくと、のちの売却や、行政への説明にも役立ちます。

「いつから動く？」の目安

備えのタイミングを、目安として整理します。

• 今すぐ：登記事項証明書の取得、相続人の確認、重要書類の保管場所の共有
• 半年以内：家族で家の将来を話す、遺言や家族信託の検討
• 1年以内：活用・売却・手放しの方向性を決める、家の状態の調査
• その後：定期的な管理と、財産の一覧の更新

「まだ早い」と思ううちが、いちばん動きやすい時期です。親の体調や、家族の状況が変わる前に、少しずつ進めておきましょう。

司法書士に頼める場面

空き家の備えでは、次のような場面で司法書士が力になります。

• 相続登記：相続による名義変更の手続き
• 相続人申告登記：相続人が決まらない段階での登記
• 遺言書の作成支援：書類面でのサポート
• 家族信託の登記：信託による名義の整理

まとめ

空き家になる前の備えは、名義と相続人の確認、家族での話し合い、意思の見える化、活用・売却・手放しの選択の順に進めるのが分かりやすい流れです。相続登記の義務化（3年以内、10万円以下の過料）もあり、名義の整理は早めが安心です。家の建物だけでなく、家の中身や、重要書類の保管場所も含めて、家族で共有しておきましょう。個別の事情によって結論は変わるため、具体的な判断は該当分野の専門家（司法書士）に確認してください。