空き家を活用したい。使っていない部屋を貸し出したい。インバウンド需要を狙って宿を始めたい。こうした相談で、よく話題になるのが「民泊でいくのか、旅館業でいくのか」という問いです。名前は似ていても、手続きも、営業できる日数も、必要な設備もまったく違います。選び方を間違えると、あとから営業の形を変えなければならなくなり、費用も時間もムダになりかねません。この記事では、二つの制度の違いと、選ぶときの考え方を整理します。
三つの制度のすれ違い
人を宿泊させて料金をもらう営業は、原則として旅館業法の許可が必要です。そのうえで、民泊サービスを行う場合は、旅館業法の許可を取るか、住宅宿泊事業法に基づく届出をするか、国家戦略特区法に基づく特区民泊の認定を受けるか、いずれかが必要になります。
比較表：民泊・旅館業・特区民泊
三つの制度を、始め方と営業日数で並べて比べます。
| 比較項目 | 民泊（住宅宿泊事業） | 旅館業 | 特区民泊 |
|---|---|---|---|
| 始め方 | 住宅宿泊事業法に基づく届出 | 旅館業法の許可 | 国家戦略特区法に基づく認定 |
| 営業日数の上限 | 年間180日以内 | 上限なし | 上限なし（1回の滞在は2泊3日以上が条件） |
| 使える物件・地域 | 住宅が対象で、台所・浴室・便所・洗面設備が必要。条例で区域や期間が制限される場合がある | 用途地域によっては営業できない場所がある。建物の構造・設備の基準を満たす必要がある | 国家戦略特区に指定された区域に限る |
| 向いている物件 | 自宅の空き部屋など、限られた日数で貸す物件 | 通年で稼働させる宿 | 中・長期の滞在を受け入れる物件 |
住宅宿泊事業法による民泊は、住宅の一部や全部を活用して、旅行者に宿泊を提供する制度です。ただし、年間180日以内という上限があります。上限を超えて営業すると、旅館業の無許可営業にあたるおそれがあります。
住宅宿泊事業（民泊）の特徴
国土交通省の案内をもとにまとめると、住宅宿泊事業には次のような特徴があります。
- 手続きは届出で、届出先は都道府県知事など（保健所設置市や東京23区では、その市区の長）
- 年間の提供日数は180日まで。数え方は、毎年4月1日正午から翌年4月1日正午まで
- 住宅には、台所、浴室、便所、洗面設備が必要
- 家主が住んでいる「家主居住型」と、住んでいない「家主不在型」がある
- 家主不在型は、衛生の確保や苦情の対応などを、国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者に委託する必要がある
- 条例で、区域や期間を制限できる仕組みがある
自治体の条例によって、営業できる地域や曜日が絞られることがあります。たとえば、住居専用の地域では、平日の営業ができないといった制限が設けられているケースもあります。物件を取得する前に、自治体の条例を確認しておくことが欠かせません。
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旅館業の特徴
旅館業法の許可は、保健所が窓口です。営業の種類は次の3つに分かれています。
- 旅館・ホテル営業：施設を設けて人を宿泊させる営業（簡易宿所と下宿以外）
- 簡易宿所営業：宿泊する場所を、複数人で共用する構造・設備が中心の営業（カプセルホテルやゲストハウスなど）
- 下宿営業：1か月以上の期間を単位として宿泊料を受け取る営業
住宅宿泊事業と違って営業日数の上限はありません。その分、建物の構造や設備の基準を満たす必要があり、建築や消防の法令にも適合しなければなりません。用途地域によっては、そもそも旅館業ができない場所もあります。
旅館業法は、2023年12月13日に改正されています。主な内容は、カスタマーハラスメントなどへの対応を含む宿泊拒否の事由の追加、感染症対策の充実、差別防止の徹底、事業譲渡に伴う手続きの整備です。宿を運営する側にとって、お客様とのトラブルに備えた対応の根拠が整った、と受け止めてよいでしょう。
選ぶときの5つの軸
どちらを選ぶかは、物件と事業の計画で決まります。次の5つの軸で考えると整理しやすくなります。
- 営業日数：通年で稼働させたいなら、年180日の上限がある民泊では収益計画が成り立たないことがあります
- 立地：用途地域や条例によって、できる制度が変わります
- 初期の費用：旅館業は設備の基準が厳しく、改装の負担が大きくなりがちです。民泊は比較的軽く始めやすい反面、日数の制限があります
- 運営体制：家主不在で運営するなら、管理業者への委託が前提になります
- 近隣との関係：どちらの制度でも、騒音やごみの苦情は避けて通れません
「まず民泊で試して、軌道に乗ったら旅館業に切り替える」という考え方もありますが、切り替えの際には改めて許可が必要です。最初から長期的な計画を立ててから選ぶのが無難です。
ケースで考えてみる
イメージしやすいように、匿名の想定で2つのケースを考えてみます。
ケースA：自宅の空き部屋を、繁忙期だけ貸したい。家主が同じ建物に住み、貸すのは年に数十日程度という場合は、住宅宿泊事業（家主居住型）が向いています。設備の改装も少なく、始めやすいのが利点です。
ケースB：相続した古い一軒家を、通年稼働の宿にしたい。年間を通じて予約を受けたいなら、180日の上限は大きな壁になります。この場合は、旅館業（簡易宿所など）の許可を前提に、建物の構造や消防の基準を満たす改装の見積もりから始めるのが現実的です。
どちらのケースでも、収支の計算は「稼働できる日数」から逆算します。日数の上限があるのに、通年稼働を前提にした事業計画を立ててしまうのが、よくある失敗です。
賃貸物件・マンションの注意点
自分で所有している建物ではなく、借りている物件で民泊を始める場合は、さらに注意が必要です。
- 賃貸借契約で、転貸（又貸し）や宿泊利用が認められているか
- マンションなら、管理規約で民泊が禁止されていないか
- 貸主や管理組合の承諾を、書面で得ているか
承諾なく始めてしまうと、あとから営業をやめるよう求められる場合があります。届出の前に、書面で承諾を確認することが、最初の一歩です。
賃貸物件で始める場合の契約の見方は、当メディアの『オフィス・店舗の賃貸借トラブル：原状回復と立ち退き』でも紹介しましたが、貸す側と借りる側が揉めやすい点を契約から確認しておくと安心です。
物件を借りる前の確認は、ニコニコデスクの『店舗を借りる手順は？契約前に確認する6つの点』でも紹介しましたが、契約前に書面で確かめる習慣は民泊でも変わりません。
行政書士に頼めること
旅館業の許可申請や、住宅宿泊事業の届出は、行政書士が書類の作成や提出を担当する分野です。保健所、消防署、建築の担当窓口など、複数の窓口を回る必要があるため、全体の段取りを相談できると心強いでしょう。どの制度が自社の物件に合うか迷うときは、コミッターズまでお気軽にご相談ください。
一方で、建物の用途変更や建築基準法の確認は、建築士など別の専門家の領域です。消防設備の工事は、設備業者が担当します。誰に何を頼むのかを、最初に整理しておくと混乱しません。報酬は内容によって変わるため、見積もりの範囲を確認してください。
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開業したあとも、住宅宿泊事業では、提供した日数などを定期的に報告する義務があります。旅館業でも、宿泊者名簿の作成と備え付けは欠かせません。営業を始めることだけでなく、続けるための記録と報告の習慣まで、あらかじめ運営の計画に入れておきましょう。
始める前の確認リスト
- 物件の用途地域と、自治体の条例の制限
- 賃貸なら、貸主・管理組合の承諾
- 年間の営業日数の見込みと、収益の計画
- 家主不在になる場合の、管理業者の手配
- 消防・建築の基準に適合させる改装の費用
手続きや判断で迷うことがあれば、一人で抱え込まずに専門家へ相談するのが確実です。運営元のコミッターズでも、経営の困りごとの相談を受け付けています。まずはお問い合わせページからご連絡ください。
まとめ
民泊（住宅宿泊事業）は届出で年間180日以内、旅館業は許可で日数の上限なしと、制度の中身は大きく違います。通年で稼働させるか、副業的に始めるかで、向いている制度が変わります。物件の立地、条例、契約の条件は、選ぶ前によく確認してください。
