資産運用の流れで不動産を扱うようになった。知り合いの物件を紹介する機会が増えた。そんなとき、「報酬をもらって売買や賃貸の仲介をするなら、免許がいる」と聞いて、慌てる人は少なくありません。不動産の取引を仕事にするには、宅地建物取引業の免許が必要です。しかも、免許には、人の配置や保証金など、準備に時間のかかる条件があります。この記事では、都道府県知事免許と国土交通大臣免許を比較表で並べ、免許が必要になる場面、要件、取引士の設置を、事業を始める人の目線で整理します。
免許が必要になるのはどんなとき
宅地建物取引業は、宅地や建物の売買・交換、そして売買・交換・賃貸借の代理や媒介（仲介）を、業として行う営業です。「業として」とは、不特定多数の人を相手に、反復継続して行うことを指します。
注意したいのは、自分の物件を貸す場合です。大家として自ら所有する物件を貸す「自ら貸借」は、宅建業にはあたらないとされています。一方で、他人の物件の売買や賃貸を仲介して報酬を得るなら、免許が必要です。事業の内容が「どちらにあたるのか」は、早めに整理しておきましょう。
比較表で見る知事免許と大臣免許
免許は、事務所の置き方で決まります。まずは全体像を表で比べます。
| 比較項目 | 都道府県知事免許 | 国土交通大臣免許 |
|---|---|---|
| 事務所の置き方 | 事務所が1つの都道府県の中だけにある | 事務所が2つ以上の都道府県にある |
| 免許を出す人 | 事務所のある都道府県の知事 | 国土交通大臣 |
| 有効期間 | 5年間 | 5年間 |
| 事業を広げたとき | 別の都道府県に事務所を置くときは、大臣免許への切り替えが必要 | すでに複数の都道府県に事務所を置ける形になっている |
国土交通省の案内では、事務所が1つの都道府県のみにある場合は都道府県知事の免許、事務所が2つ以上の都道府県にある場合は国土交通大臣の免許とされています。
どちらも、免許の有効期間は5年間です。最初は1つの都道府県で始め、事業が広がって別の県にも事務所を置くときは、免許の切り替えが必要になります。
合わせて読みたい：全部事項証明書と現在事項証明書と閉鎖事項証明書を比べる：登記事項証明書に載る範囲の違い
免許を受けるための条件
免許は、申請すれば誰でも出るわけではありません。宅地建物取引業法第5条に、受けられない場合（欠格要件）が定められています。山梨県の手引きなどをもとにまとめると、主なものは次のとおりです。
- 破産手続開始の決定を受けて、復権を得ていない
- 免許を取り消されてから、5年が経っていない
- 刑罰を受けて、5年が経っていない
- 暴力団員である、またはやめて5年が経っていない
- 宅建業に関して、不正または著しく不当な行為をした
- 事務所に、専任の宅地建物取引士がいない
法人の場合は、役員にも欠格要件がかかります。役員の誰か一人でも該当すると、会社として免許を受けられない点に注意が必要です。
会社で始める場合の定款や登記まわりは、当メディアの「定款変更と事業目的の追加：新規事業を始めるとき」でも紹介しましたが、事業目的の追加と許認可との関係を先に確認しておくと安心です。
事務所と専任の取引士
事務所には、独立した営業の場所が求められます。山梨県の手引きでは、他の事業と同じフロアなら間仕切りで分けること、住居の一部を使うなら出入口や壁で分けて事務所専用にすること、一時的な施設は原則認められないことなどが挙げられています。マンションの一室を使う場合は、管理規約で事務所利用が認められている必要があります。
そして最も重要なのが、専任の宅地建物取引士の設置です。
- 事務所には、従業者5人に1人以上の割合で、専任の宅地建物取引士を置く
- 物件の案内所など、契約をする場所には、少なくとも1人
- 人数が足りなくなったときは、2週間以内に補充する
「専任」とは、その事務所に常勤して、専ら宅建業の仕事に従事することです。ほかの会社の仕事を掛け持ちしている人は、原則として専任にはなれません。宅建士の資格を持つ人材が確保できていないうちは、免許の申請に進めない、と考えてください。
保証金の準備
免許を受けたあと、開業するには、営業保証金の供託か、保証協会への加入のどちらかが必要です。これは、取引でお客様に損害が出たときの備えです。
- 営業保証金：主たる事務所と支店ごとに、それぞれ定められた額を供託する
- 保証協会に加入する場合：主たる事務所と支店ごとに、それぞれ定められた分担金を納める
多くの事業者は、負担の軽い保証協会に加入する方法を選びます。ただし、協会に加入すると、入会金や年会費がかかります。どちらが自社に合うかは、開業時の資金計画の中で比べておきましょう。具体的な額は、手引きや保証協会の案内で確認してください。
申請の流れと費用
申請の大まかな流れは、次のとおりです。
- 事務所の場所と、専任の宅建士を決める
- 申請書類をそろえて、免許権者（知事なら都道府県）に提出する
- 審査を受けて、免許が通知される
- 保証金の供託、または保証協会への加入を行い、届出をする
- 事務所に標識などを整えて、営業を始める
申請には所定の手数料がかかります（額は自治体の運用により異なる場合があるため、申請先で確認してください）。審査の期間は自治体によって違います。開業の予定日から逆算して、余裕を持った日程で進めましょう。
電子申請の仕組みも用意されています。紙での提出か、電子申請かは、申請先の案内に従ってください。
免許を取ったあとの注意点
- 更新の手続き：有効期間の満了日の90日前から30日前までに申請します。忘れて期限を過ぎると、免許は効力を失い、その後の営業は無免許営業になります
- 変更の届出：商号、役員、事務所、専任の宅建士が変わったときは、届出が必要です（変更から30日以内）
- 無免許営業：免許なしで営業した場合は、懲役や罰金の対象になります（罰則の内容は法令で確認してください）
とくに専任の宅建士の退職は、事務所が要件を欠く事態にもつながる重要な変更です。退職の予定が分かった時点で、後任の手配を始めましょう。
合わせて読みたい：重要事項説明とは？宅建業法で決まる、大家さんが聞くこと
開業後に守る基本ルール
免許を取ってからが、本番です。宅建業者には、お客様を守るためのルールが多く定められています。
- 契約の前に、重要事項の説明を、宅地建物取引士が行う
- 契約が成立したら、内容を記した書面を交付する
- 事務所に、標識や、報酬額の掲示、従業者名簿、帳簿を備える
たとえば、重要事項の説明は、物件の権利関係や法令上の制限、取引の条件を、買う人・借りる人が契約の前に理解できるようにするためのものです。説明が不十分だと、あとで「聞いていない」というトラブルになります。書類を整える手間を惜しまないことが、会社の信用につながります。
不動産の契約書の確認は、ウハウハ高等学校の「不動産の契約書をAIでチェックしていい？賃貸・売買で人に確認する範囲」でも紹介しましたが、人に確認する範囲を決めておくことが、お客様を守る基本になります。
行政書士に相談できること
宅建業の免許申請は、行政書士がよく扱う手続きです。事務所の要件が合っているか、欠格要件に当たる人がいないか、書類が不足していないかを、申請の前に確認してもらえます。どの進め方が自社に合うか迷うときは、コミッターズまでお気軽にご相談ください。
なお、不動産の登記そのものは司法書士、税金の相談は税理士と、取引に関わる専門家は役割が分かれています。自社が扱う業務に合わせて、誰に何を相談するかを整理しておくと、開業後もスムーズです。
手続きや判断で迷うことがあれば、一人で抱え込まずに専門家へ相談するのが確実です。運営元のコミッターズでも、経営の困りごとの相談を受け付けています。まずはお問い合わせページからご連絡ください。
まとめ
宅地建物取引業の免許は、不動産の売買や仲介を業として行うために必要です。事務所の置き方で知事免許か大臣免許が決まり、有効期間は5年です。専任の宅地建物取引士を、従業者5人に1人以上の割合で置くことと、保証金（供託または保証協会への分担金）の準備が、開業前の大きなポイントになります。更新は満了の90日前から30日前までに行います。
合わせて読みたい
